Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

• достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продаётся на основании договора купли-продажи;
• недвижимость в ещё строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продаёт недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителей организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. Главная особенность, которую должны учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получают несколько помещений в качестве взаимозачёта с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

• Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации этого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
• Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
• При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплён запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
• Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний. 
• Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
• По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Продажа недвижимого имущества юрлицом в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, она зависит от множества факторов. Вот основные из них:

• категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
• имеет ли компания статус резидента РФ;
• Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продаётся квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продаётся нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчёт происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

• величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
• является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, необходимо направить заявление об оспаривании в соответствующую комиссию или в суд. Сделать это может любой человек, компания или арендатор. Основанием для оспаривания может служить установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Основной смысл существования кадастровой стоимости состоит в том, чтобы рассчитывать размер налога, который мы платим за свою недвижимость. Однако кадастровую стоимость можно уменьшить, а значит, на законных основаниях платить меньше налогов.

Направляются запросы в органы исполнительной власти в порядке межведомственного взаимодействия, анализируются информационные и общедоступные ресурсы, формируется отчёт о результатах проверки.

Проверка юридической чистоты представляет собой документарную экспертизу правоустанавливающей, технической документации, сведений, содержащихся в архивах и базах Росреестра, БТИ и других органов на предмет наличия сведений об ограничениях либо обременениях, наложенных на объект недвижимости.

Виды оспоримых сделок:

1. Сделка совершена без согласия третьего лица или государственного органа,         выдающего на это разрешение. Оспаривание сделки купли-продажи квартиры, в данном случае, начинается с искового заявления от третьего лица.
2. Сделка была совершена лицом, которое находилось в изменённом состоянии сознания (алкогольное и/или наркотическое опьянение).
3. Сделка совершена под влиянием третьей стороны (шантаж, угроза, насилие).
4. Лицо ввели в заблуждение и не рассказали о реальных последствиях заключения сделки.

Таким образом, ничтожные и оспоримые сделки различаются лишь степенью незаконности в момент совершения. Ничтожные — незаконны по своей сути, а оспоримые признаются недействительными лишь при наличии веских доказательств. Срок давности оспаривания сделки с недвижимостью в первом случае составляет три года (в некоторых случаях он может быть продлён), во втором случае — один год.